產(chǎn)業(yè)園區(qū)是對外開放、招商引資、管理創(chuàng)新的主要載體，是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺，為推動我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻。
同時，隨著我國經(jīng)濟改革的進一步深入，尤其是進入數(shù)字經(jīng)濟時代，產(chǎn)業(yè)演變速度的加快，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級也面臨著嚴峻考驗。
一、分析·園區(qū)演變與趨勢
我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷過40多年的發(fā)展，將其劃分為三個主要階段，同時將跨進數(shù)字經(jīng)濟時代的第四個階段發(fā)展，每個階段的發(fā)展邏輯和運營形態(tài)存在著很大差異。
1、園區(qū)1.0：純工業(yè)園區(qū)
主要是我國改革開放初期，在促進對外開放和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移背景下，通過提供優(yōu)惠的土地價格與廉價的勞動力等成本因素驅(qū)動，使得園區(qū)成為中國對外開發(fā)的窗口，例如著名的蛇口工業(yè)園。
發(fā)展到后期，各省市更是為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟未來發(fā)展，建設(shè)的各種經(jīng)開區(qū)和不同大小的工業(yè)園區(qū)。不過，這些園區(qū)大都位于城市邊緣或與小城市相鄰，只有單一生產(chǎn)功能、缺乏各種生活設(shè)施，同質(zhì)化的政策、手段與客戶占地面積較大，早期以要素投入為主。
2、園區(qū)2.0：服務(wù)配套完善的園區(qū)
隨著園區(qū)的發(fā)展，大家逐漸認識到，在園區(qū)內(nèi)通過提供綜合配套服務(wù)，如人才、研發(fā)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)、金融等，以服務(wù)型因素驅(qū)動，可以提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)逐漸凸顯。
通過在園區(qū)內(nèi)或園區(qū)周邊布局核心產(chǎn)業(yè)上下游配套企業(yè)，驅(qū)動核心企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟的整體提升，產(chǎn)業(yè)也主要以制造業(yè)為主，同時也有部分的科技園區(qū)。
3、園區(qū)3.0：產(chǎn)城融合的園區(qū)
不得不承認，以上兩個版本的園區(qū)，與城市的關(guān)系是割裂的，隨著現(xiàn)代城市發(fā)展理念和職住平衡的需要，產(chǎn)城融合式的生態(tài)鏈綜合體形式出現(xiàn)了，它脫離蓋廠房、修馬路、種綠樹的最基礎(chǔ)園區(qū)建設(shè)，也跨越了為園區(qū)引進商店、餐飲等配套服務(wù)的階段，與城市的聯(lián)系更加緊密。
園區(qū)由生產(chǎn)制造為主逐步轉(zhuǎn)向研發(fā)、創(chuàng)新、孵化和高端服務(wù)為主，園區(qū)內(nèi)需要獨立、優(yōu)美的環(huán)境，需要城市級的服務(wù)設(shè)施。
4、園區(qū)4.0：新一代數(shù)字園區(qū)
除了園區(qū)物理空間配套完善外，通過移動互聯(lián)網(wǎng)，提升園區(qū)虛擬空間配套，即線上連接、線下經(jīng)營的企業(yè)社群；營造全球鏈接的社交空間，形成內(nèi)外開放、資源整合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。通過數(shù)字園區(qū)平臺建設(shè)，可以將分散的各種園區(qū)資源和功能平臺整合起來，充分發(fā)揮并放大各種資源和平臺的價值，打造有生命力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
4.0階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加注重園區(qū)的硬件軟件智慧化。它提供彈性云服務(wù)、云辦公、企業(yè)金融服務(wù)、市場推廣等增值服務(wù)，全方位高智能地協(xié)助企業(yè)成長，甚至幫助創(chuàng)業(yè)型企業(yè)從“孵化”到融資上市的全過程。
當(dāng)然這還是4.0的低級形態(tài)，隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，這一形態(tài)還在進一步發(fā)展，如線下實體園區(qū)+線上數(shù)字園區(qū)深度融合、基于CIM空間信息服務(wù)平臺下的管理和服務(wù)的全景化呈現(xiàn)、全業(yè)務(wù)體系化的四云一平臺：招商與營銷云、產(chǎn)業(yè)服務(wù)云、公眾服務(wù)云、園區(qū)FM運維管理云。
二、重構(gòu)與變革·新一代數(shù)字園區(qū)
新一代數(shù)字園區(qū)不僅是“傳統(tǒng)物理園區(qū)+數(shù)字化”， 而是依托5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、BIM/CIM、工業(yè)/產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺等“數(shù)字基建”，催生的園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)、開發(fā)運營模式、園區(qū)發(fā)展形態(tài)、管理模式、服務(wù)模式及基礎(chǔ)設(shè)施的多層次變革，主要包括以下幾個方面：
1、第一種變革：園區(qū)空間形態(tài)
伴隨BIM對建筑完整信息數(shù)字化建模，用于設(shè)計、施工、使用、維護全生命周期管理的概念和思想，已經(jīng)擴展到了城市和園區(qū)領(lǐng)域。未來我們的園區(qū)也可以采用更大級別的空間信息模型城市和園區(qū)CIM，“大場景的GIS數(shù)據(jù)+小場景的BIM數(shù)據(jù)+物聯(lián)網(wǎng)”的有機結(jié)合。
已有的BIM技術(shù)對城市中各個建筑可以做到構(gòu)件尺度的數(shù)字孿生，從而將建筑物的信息數(shù)字化；GIS技術(shù)則能夠?qū)Τ鞘谐叨壬系牡匦蔚孛病⑼恋乩玫群暧^空間環(huán)境特征和人群特征、信息資金流動等城市中無形的社會經(jīng)濟活動信息進行結(jié)構(gòu)化、歷時性的儲存。
而物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)通過城市傳感器的廣泛布設(shè)，一方面可以對BIM中建筑物的運營數(shù)據(jù)進行補充，更重要的是對交通流、大氣、水文等城市開放空間中的微觀環(huán)境變化進行實時感知和收集。
BIM與GIS在空間范圍上互補、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)上共通，每棟建筑可以看作GIS中的一個地物，每一根管道、路燈等城市基礎(chǔ)設(shè)施也可看作BIM的一個構(gòu)件。
在此基礎(chǔ)上嵌入物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，又大大提升了數(shù)據(jù)空間和時間粒度的細化程度，實現(xiàn)對城市空間精細、全面、動態(tài)、實時的數(shù)字化。
同時，以BIM、3DGIS、IOT技術(shù)為依托，我們可以實現(xiàn)城市和園區(qū)的建筑群、道路交通、城市部件、地下管線等空間對象的數(shù)字化和園區(qū)運行狀態(tài)的數(shù)字化、在線化和智能化。
通過數(shù)字孿生園區(qū)的技術(shù)，在虛擬空間再造實體空間的一個拷貝，作為現(xiàn)實空間的鏡像、映射、仿真與輔助，為智慧城市或園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、運行管理提供統(tǒng)一基礎(chǔ)支撐。
2、第二種變革：園區(qū)規(guī)劃建設(shè)
上面說到基于“數(shù)字孿生園區(qū)”技術(shù)，將形成虛實融合的實體園區(qū)和數(shù)字園區(qū)，也就改變了過去園區(qū)規(guī)劃編制、建設(shè)實施和審批、使用管理,即“規(guī)建管”是嚴重脫節(jié)的，導(dǎo)致園區(qū)數(shù)據(jù)資產(chǎn)無法沉淀。
利用BIM和3DGIS等先進信息技術(shù)構(gòu)建統(tǒng)一的CIM園區(qū)信息模型，并基于園區(qū)一體化平臺，可實現(xiàn)園區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理全過程的數(shù)字資源集中管理與應(yīng)用、信息互通與共享。
在規(guī)劃階段，多規(guī)合一，實現(xiàn)園區(qū)規(guī)劃一張圖。建CIM立園區(qū)信息模型，有效解決空間規(guī)劃沖突，推演園區(qū)發(fā)展，讓土地資源和空間利用更集約，方案更科學(xué)，決策更高效。
在建設(shè)階段，構(gòu)建建設(shè)監(jiān)管一張網(wǎng)。通過CIM平臺，采用物聯(lián)網(wǎng)及現(xiàn)場智能監(jiān)測設(shè)備等技術(shù)手段，與園區(qū)工程現(xiàn)場數(shù)據(jù)實時互聯(lián)，實現(xiàn)對建設(shè)工程項目從設(shè)計圖紙審查、建造過程監(jiān)督和竣工交付的全生命周期智慧監(jiān)管，全面提升工程項目監(jiān)管效能。
在管理階段，實現(xiàn)園區(qū)治理一盤棋。基于建設(shè)交付的CIM園區(qū)信息模型，通過CIM平臺，實時監(jiān)測園區(qū)運行狀態(tài)，敏捷掌控園區(qū)安全、應(yīng)急、生態(tài)環(huán)境突發(fā)事件，事前控制，多級協(xié)同，將園區(qū)管理精細到“細胞級”治理水平。
3、第三種變革：產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)
過去的傳統(tǒng)園區(qū)土地空間資源的限制，產(chǎn)業(yè)集聚到一定程度就受到限制，要么是在原有園區(qū)基礎(chǔ)上進行拓展，或者建立新的園區(qū)，但產(chǎn)業(yè)集聚到一定程度就會遇觸碰發(fā)展“天花板”及瓶頸。
而新一代的數(shù)字園區(qū)突破了土地空間的限制，可以根據(jù)某個特定的“產(chǎn)業(yè)價值主題”無限擴展，可以在線上建立大產(chǎn)業(yè)運營平臺，形成多個企業(yè)的集聚，形成“線上產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群”，對于案例我們不妨參照下一二十年前的“在線酒店”行業(yè)。
如攜程的“跳出盒子，基于不同空間的競爭”，重新定義現(xiàn)代酒店的運營模式，實現(xiàn)了指數(shù)級的增長。相信隨著數(shù)字技術(shù)的發(fā)展發(fā)展，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將逐漸從依靠物理空間的產(chǎn)業(yè)集聚，轉(zhuǎn)向線上化。
當(dāng)然線上線下是一個相互融合、相互借力的過程，如阿里巴巴在拓展線上業(yè)務(wù)的同時，加快了向線下市場拓展的步伐，主要就是利用坐擁平臺和數(shù)據(jù)優(yōu)勢賦能的方式幫助線下傳統(tǒng)零售業(yè)升級轉(zhuǎn)型，同時也和線下零售企業(yè)聯(lián)手開疆拓土，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也可以積極的學(xué)習(xí)這種線上線下整合的方式，也可以利用線上的“流量紅利”和線下的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢結(jié)合起來。
4、第四種變革：開發(fā)運營模式
“先圈地—再建園—最后招商”的線性思維經(jīng)過這二十幾年的發(fā)展，是有一定風(fēng)險的，它與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律是相悖的。
“先圈地，再招商”的思維注定了在具體實施層面上，有時地方盲目大搞園區(qū)，沒有聚集產(chǎn)業(yè)，圈地搞園區(qū)建設(shè)后形成了巨大的資源和資金浪費，最直接的后果又常常是什么概念火就做什么，最終大量園區(qū)產(chǎn)業(yè)趨向同構(gòu)化。
而數(shù)字時代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)該有一種逆向思維，重新構(gòu)建開發(fā)運營模式：
產(chǎn)業(yè)集聚：打造線上線下產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造主題化的企業(yè)社群、企業(yè)家社群以及員工社群，構(gòu)建園區(qū)品牌化體系并形成園區(qū)品牌社群，對園區(qū)品牌社群進行體系化運營。
產(chǎn)業(yè)眾籌：通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺完成產(chǎn)業(yè)眾籌，實現(xiàn)園區(qū)的策劃、概念和產(chǎn)品設(shè)計方案等系列支撐的眾籌，以及開發(fā)期園區(qū)的資金、服務(wù)資源和開發(fā)團隊眾籌等。
資本創(chuàng)新：信托融資、基建基金、股權(quán)私募基金和融資租賃等。運營資本創(chuàng)新：擔(dān)保公司、小額貸款公司、科技銀行、私募股權(quán)基金、風(fēng)險投資等模式，以及以土地入股、物業(yè)入股、產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式投資園區(qū)企業(yè)。退出資本創(chuàng)新：資產(chǎn)證券化。
開發(fā)迭代：到線上形成聚焦，并形成一定的規(guī)模后，在線下做具體的產(chǎn)業(yè)空間載體，每期開發(fā)體量小，在開發(fā)過程中不斷分析和總結(jié)用戶的需求，并在下一期開發(fā)中以客戶反饋為導(dǎo)向進行改進。
可視招商：以CIM技術(shù)為基礎(chǔ)，結(jié)合大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)，為用戶提供三維可視化的招商體驗服務(wù)，構(gòu)建園區(qū)的產(chǎn)業(yè)圖譜，掃描上下游的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，智能輔助精準招商，并對招商項目進行全過程管理，提升園區(qū)的品牌形象，提高園區(qū)的產(chǎn)業(yè)招商能力與成功率。
5、第五種變革：園區(qū)管理模式
園區(qū)智慧平臺融合各項智能監(jiān)測數(shù)據(jù)、各業(yè)務(wù)部門與企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，實時共享，實現(xiàn)各部門業(yè)務(wù)聯(lián)動，協(xié)同處置，并結(jié)合CIM信息模型中的模擬推演與應(yīng)急預(yù)案，進行應(yīng)急指揮，全程督辦。
在業(yè)務(wù)處理中，按實際處置情況與周邊環(huán)境及各種突發(fā)狀態(tài)，逐步更新完善模擬推演的流程與應(yīng)急預(yù)案，積累形成更趨合理的城市管理大數(shù)據(jù)。
通過多種業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，形成園區(qū)運行“大腦”， 同時形成一系列的園區(qū)管理數(shù)字平臺，如：基于大數(shù)據(jù)的智慧決策平臺、智能設(shè)施監(jiān)管平臺、數(shù)字公共服務(wù)平臺、園區(qū)可視化導(dǎo)航平臺、園區(qū)智慧黨建平臺、智慧政策匹配云平臺等各類子管理服務(wù)平臺。
6、第六種變革：園區(qū)服務(wù)模式
未來，在新一代數(shù)字園區(qū)中應(yīng)該推廣“平臺+管家”物業(yè)服務(wù)模式，依托園區(qū)智慧服務(wù)平臺，建立服務(wù)企業(yè)的生態(tài)圈，完善現(xiàn)代供應(yīng)服務(wù)管理，精選各類商業(yè)和服務(wù)配套最優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商并在園區(qū)推廣，結(jié)合020模式應(yīng)用。
不僅在平臺上可以提供看信息、找政策、招人才的一些基礎(chǔ)信息，更重要的是將構(gòu)建出基于數(shù)字場景的園區(qū)綜合服務(wù)，未來可能就是一個基于“數(shù)字平臺+服務(wù)APP”體系。
體驗服務(wù)：數(shù)字平臺上的服務(wù)覆蓋企業(yè)、企業(yè)家及家人、員工等多重主體，涉及行政服務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)、生活性服務(wù)等方面。
數(shù)字迭代：根據(jù)入園企業(yè)數(shù)量、類型，相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)價值進行迭代。
精準匹配：大數(shù)據(jù)平臺對園區(qū)服務(wù)需求進行整合，并通過自營服務(wù)以及整合服務(wù)的方式，實現(xiàn)服務(wù)需求與供給的匹配，建立服務(wù)類別豐富、服務(wù)能力強、快速高效的公共大服務(wù)平臺。
7、第七種變革：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施
相比傳統(tǒng)園區(qū)的“三通一平”“七通一平”，新一代數(shù)字園區(qū)更加強調(diào)智能化的基礎(chǔ)設(shè)施，即運用數(shù)字化、智能化技術(shù)改造園區(qū)的交通、能源、水利、市政等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，近幾年來，智慧管網(wǎng)、智慧管廊、智慧水利、智慧水務(wù)等這些富有科技感的新概念已經(jīng)在落地，一些園區(qū)和新城新區(qū)在這方面的投入也樂此不疲。
如雄安新區(qū)提出，城市基礎(chǔ)設(shè)施，除通水、通電、通氣、通熱之外，還要“通感知數(shù)據(jù)”，這樣的一個智能基礎(chǔ)設(shè)施新體系，相當(dāng)于給既往城市建設(shè)打造了神經(jīng)系統(tǒng)，而X-Hub相當(dāng)于這個神經(jīng)系統(tǒng)的神經(jīng)元。未來，分布在雄安新區(qū)的各類傳感器接入X-Hub，海量感知數(shù)據(jù)將被迅速上傳到智能基礎(chǔ)設(shè)施處理終端，為各種智能應(yīng)用場景提供可能。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)在我國過去幾十年經(jīng)濟發(fā)展中起到不可替代的重要引擎作用，以后也必將起到更加重要的作用，但是在園區(qū)實際發(fā)展中，應(yīng)該克服“靜態(tài)觀”“片面觀”，而從更加動態(tài)和系統(tǒng)的視角看問題，把握不同階段的產(chǎn)業(yè)和園區(qū)演化規(guī)律，立足長遠，著眼未來，才能找準我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型之路。
綠 天 使 產(chǎn) 業(yè) 園
聚產(chǎn)業(yè)·匯人才·創(chuàng)價值
打造新時代新興產(chǎn)業(yè)集群！
以“孵化+投資+加速+輔導(dǎo)上市”的服務(wù)模式
全方位賦能企業(yè)發(fā)展
聯(lián)系方式：
咨詢熱線：400-628-1280
網(wǎng)址：http://www.shhzby.com/
地址：青島市山河路702號綠天使創(chuàng)業(yè)園
