產業地產，即以土地為基本要素、以企業投資、開發、運營為載體所開展的一系列市場化經濟活動。近年來，隨著住宅地產市場遇冷，商業地產競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產業地產似乎成了開發商們的下一片“藍海”。華夏幸福、聯東U谷等一批成功產業地產開發企業的發展壯大，讓越來越多的傳統開發商，紛紛扎堆這個方興未艾的地產細分領域。
近年來，中國產業地產發展走勢超出眾人預期，在房企紛紛轉型、實體企業涉足不動產開發、地方大力發展投融資平臺等新常態下，產業地產開發憑借其在推動產業結構轉型升級和新型城鎮化發展等方面的重要作用，得到了諸如各大房企、實體企業、投融資平臺、基金公司等企業的青睞。
產業地產之所以發展如此迅速，離不開以下三大因素：
1、城鎮化加快，推動產業地產發展
產業地產是國家城鎮化戰略的關鍵依托，也是城鎮化的最佳出路。此外，產業地產也是我國城鎮化過程中應運而生的一個綜合產業形式，依托城市資源，構件一體化的產業鏈。改革開發后，我國城鎮化腳步加快，2000年人口城鎮化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預計到2020年將達到60%。人口城鎮化率的不斷攀升帶來的是產業的不斷聚集，為產業地產的發展奠定了良好的基礎。
圖表：2000-2017年中國人口城鎮化率（單位：%）
2、供給增加 為產業地產發展提供想象空間
2017年，全國300城共推出工業用地規劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業用地推動力度增加，供需均結束了連續三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點。
2018年1-9月，全國300城共推出工業用地6.4億平方米，成交工業用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產業地產的發展提供了想象空間。
圖表：2013-2018年中國300城推出及成交工業用地面積（單位：億平方米）
3、產業園區蓬勃發展
根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。以產業園區為例，我國的產業園區主要分為國家級開發區和省級開發區，根據《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》審核結果顯示，國家級開發區有552家，省級開發區有1991家。
國家級產業園區可分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、海關特殊監管區、邊境/跨境經濟合作區等類型，我國主要以經濟技術開發區、高新技術產業開發區和海關特殊監管區為主。
圖表：2018年中國國家級產業園區類型分布（單位：家，%）
產業地產五大趨勢
開發主體將從“單一化”轉向“多元化”：隨著地產開發商、科研企業機構、基金公司等參與方的加入，讓產業地產開發主體變的更多元化。
開發模式將從“賣房賣地”轉向“持有運營”：政策要求下，為避免園區項目建成后開發商獲利離開，越來越多地塊需要開發主體與園區共同捆綁促進當地發展，“持有運營”的比例會越來越重。
產品模式將從“園區經濟”轉向“產城融合”：園區的功能訴求從單純的產業發展方面更多的向城市功能承載的綜合體空間演變。
盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”：現有市場情況下，企業對園區提出了更高的要求，園區不僅在招引企業后即可，還需要協助園區企業發展成長，達到共贏目的。
運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”：園區管理租售收入降低后，需要通過更好的服務運營來獲取長期穩定的收入。
運營專業化是產業地產核心競爭力，作為經濟發展的重要載體，現有產業地產普遍存在空心化、同質化、招商盲目化的現象。產業地產運營主體還需提高專業度，尤其是確定主營方向。集中優勢資源服務于產業的發展，在產業服務、資源積累、政策理解、供應商整合等方面將會有更深刻的理解，從而提高核心競爭力。
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