黨的二十大報告提出，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，推進新型工業化，加快建設制造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網絡強國、數字中國。我國產業園進入高質量發展時期，各地政府也正在尋求優化產業園開發的新模式，新市場化格局正在形成。
01 產業園運營市場化
產業發展離不開優質載體空間。全國各地建設的一批布局合理、產業聚集、創新引領、環境良好的高品質產業園區，為打響“中國制造”品牌、培育產業新動能提供了載體支撐。
越來越多的市場主體成為產業園開發布局中的重要一環，園區全鏈條經營理念和運作邏輯也正隨之發生變化，帶來園區盈利模式的創新變革。在當前仍然以政府主導產業園發展，但整體規模和體量較小，產業園開發與營運需要高質量發展，市場化趨勢成為必然。
傳統的園區開發和運營逐漸出現無法適應市場化需求的情況，隨著各產業的擴大化與規模化，產業發展需要更大的載體，產業項目也對產業運營有了更高品質化服務的要求，傳統園區運營面臨挑戰。在“放管服”深化改革、隱性債務約束、土地集約化利用等多重因素影響下，各地政府也傾向于采取市場化手段促進園區轉型，激發園區經濟活力。近年來政府相繼出臺了關于開發區與產業化相關政策文件，著力推動產業園市場化發展；在相關政策支持下，市場化主體的資源調配優勢逐步顯現，資源充分且合理化應用能更高效推進創新產業化發展。
市場化進程逐步深入的過程中，更有利于專業產業園運營企業或機構的進駐。產業園的開發建設、招商引資、運營管理交給掌握市場與產業資源、熟知產業布局、精通園區運營服務的專業性企業或機構能更合理運用資源推動產業發展。過去政府為主導的產業園發展重點關注產值規模、集群效應、就業貢獻，市場化進程推進，使產業項目收入、現金流及商業資產價值等要點優先級躍升為首。產業園基礎設施公募REITs 的出現，也讓產業園投融資更加市場化。
02 產業園運營模式轉變
產業園開發模式隨著市場化需求的擴大，部分產業園和新開發產業園已由政府主導模式轉向企業或政企合作等開發模式，三大類型各有優勢特點：
其中政企合作模式靈活性最高，且最為符合特色產業園區發展。政府和企業在開發過程中，政府提供土地、稅收等優惠政策，負責產業規劃和項目審批決策等，企業負責項目的具體實施，兼具政府的指導性和市場的靈活性，既能發揮政府的宏觀控制能力，獲得政府的資源支持和項目傾斜，又能撬動社會資本，借助民營企業主題的市場化運營優勢和項目經驗高效率推動園區建設和運營管理。吸引更多產業相關企業進駐，有利于引入多元化的投資主體，增加現金流和產業產值的增長。
在整個市場化環境下，越來越多的民營產業地產商入場。已形成較為成熟的園區業務模式和品牌口碑的民營產業地產商對園區內進行符合市場需求的基礎設施改造后，開展園區招商，租賃，轉讓或者合作經營等方式進行經營管理。擁有強實力的民營產業地產商擁有著過往的開發運營經驗，且擁有優質資源進駐產業園區中，更好帶動相關產業的輻射發展，相關資源的集中化為優質產業鏈的打造創造了更好的條件，優質的產業服務也會吸引其他高端產業的目光，因此形成的輻射效應，為整個產業園生態帶來可持續發展更大的可能性。
03 產業園運營發展趨勢
在我國產業園發展初期，園區建設主要以土地一級開發為主，將土地由“生地”開發為“熟地”，再以“熟地出讓”的方式招商引資，最為常見的就是各類開發區建設。具體而言，園區土地一級開發包括對國有土地或集體土地進行統一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的基礎設施建設，使土地達到一定的建設條件。由于一級開發具備極強的區域屬性和重資產特性，一般都是由國有園區開發運營企業（或地方城投公司）來完成。二十大報告指出，“優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系”，“加快發展數字經濟，促進數字經濟和實體經濟深度融合”。人工智能平臺、工業互聯網平臺、產業大數據平臺等新一代基礎設施建設是支撐產業發展升級的重要方面。這向產業園釋放了一個明顯的信號，那就是產業數智化已經成為產業園發展升級的重要機遇。
為了滿足新時期產業空間和配套需求，園區開發逐漸從土地一級開發過渡到二級開發（包括產業用房建設和生活與配套設施建設），向綜合開發拓展。其中以數智化技術手段為底層支撐，重構園區運營管理體系，是成為持續賦能園區運營模式創新和突破的核心力量，也是未來產業園發展的必然趨勢。擁有成熟的產業園管理經驗，配合以現代數字化的運營體系，定能高效促進產業效能的增長和體系化產業的發展，吸引更多高新技術產業的選擇。在打造多元化產業集群的基本面上，數字化的產業項目集合能更有效驅動產業資源調度與利用，促進產業園區產業生態閉環式良性發展。抓住產業趨勢，實施產業園共建，產業鏈各環節長遠發展實現互利共贏。
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