產業園作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。各地區產業園在管理模式和運營模式上具有很大的差別。1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區，之后產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態，成為各地區經濟建設的重要支柱。
園區的五種不同的運營模式
1、政府運營模式。
政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見，園區由政府投資開發，為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。政府運營模式適合于一些規模小，管理簡單的園區。對于一些大型的園區，這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。廣州天河軟件園就屬于這類運營模式。
2、投資運營模式。
投資運營模式是通過政府投資建設園區，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。
這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
3、服務運營模式。
隨著經濟的發展，只是投資還是不能滿足很多企業的需要，很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作，增加了園區的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。
4、土地盈利模式。
隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，所以一些園區通過控制大面積的土地，在進行初步開發后，短期內提升土地的價值，然后進行地產開發或轉讓。這種模式更像一個有規劃的地產開發商，獲利能力非常的強大，同時也為園區后期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。
5、產業運營模式。
一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用，園區設立的目的就是要做一個產業鏈，比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等，這些產業園在投資初期就會進行招商引資，引入企業資本一起搭臺，然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。
園區會對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業項目。這種運營模式的產業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。
園區發展的幾個趨勢
隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特征存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容。
趨勢一：從注重優惠政策向發展產業集群轉變。
從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業集群→產業鏈→產業集群”的發展路徑演變，高新技術產業只有集群化發展，才會激發出更大的能量。從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行的做法）。
趨勢二：由加工型高新區向研發型高新區轉型。
由于高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。未來高新技術園區的發展在于比技術創新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。
趨勢三：從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變。
隨著高新產業系統化、交叉性的增大，使得科技研發與轉化的復雜性日益加大，從而大規模研發的系統風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模塊化、專業化，采用小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發速度。
趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變。
產業園區的發展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，通過土地、地產項目的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。
趨勢五：由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型。
現代的產業發展不同于傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、信息網絡化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品制造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融信息服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。
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